2017 年 11 月,新加坡一名具有 15 年產權轉讓經驗的前律師行董事經理兼律師,連同一名國際房地產代理的高級行銷董事,因沒有向當局舉報聖一宗位於淘沙灣區(Sentosa Cove)的可疑物業交易,而被新加坡法院檢控。控罪為《貪污、販毒及其他嚴重罪案(沒收利益)法》第 39(1) 條下的嚴重罪行。

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鑒於上述物業早在罪犯於 2016 年 1 月中被捕前已完成交易,因此不禁令人提出以下問題:該律師及房地產代理能否在交易後發現可疑勾當?在商業事務部調查前的 4 個月期間,他們又能否去執行適當程序,減輕法律責任?遺憾的是,兩條提問的答案均是「能夠」。

打擊洗錢法律條文:法律及房地產行業

新加坡《有關防止洗錢及恐怖分子資金籌集的法律專業法》第VA 部及《2015 年法律專業(防止洗錢及恐怖分子資金籌集)規則》
早於 2015 年 5 月 23 日,《2015 年法律專業(防止洗錢及恐怖分子資金籌集)規則》已經生效,這些規則載於《有關防止洗錢及恐怖分子資金籌集的法律專業法》新的第 VA 部之下,當中的主要條文涉及準備及執行任何有關「相關事宜」的交易時所執行的客戶盡職審查(第 2 部)及備存檔案(第 3 部)程序。

此規管制度適用於新加坡律師及律師事務所、外地律師及律師事務所。

新加坡房地產代理理事會執業通告編號04-15 及03-17:
同樣地,房地產代理理事會於 2015 年 9 月發出「有關防止洗錢及打擊恐怖分子資金籌集執業通告」(執業通告編號 04-15),詳細述明房地產代理及銷售員的職責。這執業通告於 2017 年 12 月 1 日生效。執業通告所載的指引適用於房地產代理及其銷售員。

「有關防止洗錢及打擊恐怖分子資金籌集執業通告」(執業通告編號 04-15)

「地產代理及銷售員打擊洗錢及恐怖分子資金籌集檢查清單」(執業通告編號 03-17)

香港《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》:
在香港,亦同樣有相關法例,根據《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》(第 615 章),金融機構必須為客戶作盡職審查及備存紀錄。《2018 年打擊洗錢及恐怖分子資金籌集(金融機構)(修訂)條例》更擴大涵蓋範圍至指定非金融業人士,包括律師、會計師、地產代理,以及信託或公司服務提供者。

「可疑」交易

根據法例,Sterling Law Corporation 董事經理康美玲(Kang Bee Leng)及世邦魏理仕(CBRE Realty Associates)高級行銷董事陳彥思(Tan Yen His)須在一宗懷疑洗錢或為恐怖分子籌集資金的交易時,提交可疑交易報告。

2015 年10 月,中國籍商人張敏(Zhang Min)購入淘沙灣區洋房豪宅,她是康美玲及陳彥思的客戶。在簽訂物業的買賣協議的 3 個月後,張敏於 2016 年 1 月 14 日因金融詐騙在中國被捕,她被控參與中國最大規模的龐氏騙案之一,所涉款項達 76 億美元。

根據現時法庭文件所述,在 2016 年 1 月 12 日,康美玲有合理理由懷疑以張敏名義購買物業所支付的接近 410 萬美元,可能是從犯罪行為所得的收益。法庭文件亦補充,多家國際及本地傳媒曾報道張敏被捕一事。

「然而,即使有多則關於他們客戶的負面新聞報道,但他們未能提交有關該宗購買私人物業交易的可疑交易報告,而他們在交易、提供專業服務、商務往來或受僱期間已知悉該宗交易。」

因此,由張敏被捕到商業事務部調查的 4 個月空檔期內,這兩名新加坡人本應可提交可疑交易報告,但他們並無這樣做。結果,他們於 2017 年 11 月被控有罪。

回到 2017 年:你可有哪些不同的做法?

假設今天你擔任康美玲和陳彥思的職位,受張敏委託完成該宗購買物業的交易,你可有哪些不同的做法?

根據新加坡《有關防止洗錢及恐怖分子資金籌集的法律專業法》下所訂的《2015年法律專業(防止洗錢及恐怖分子資金籌集)規則》及房地產代理理事會執業通告編號03-17的指引,以及香港《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》,以下為必須採取的主要措施:

  • 執行適當的客戶盡職審查(Customer Due Diligence)
  • 妥善備存紀錄
  • 持續監察(On-going Monitoring)
  • 如有需要,提交可疑交易報告(Suspicious Transactions Reports)

據悉,商業事務部於 2016 年 5 月對康美玲及陳彥思展開調查,即張敏購入住宅後近 8 個月,亦是張敏被捕的報道刊登後 4 個月。在這兩人的案件中,他們的客戶因其後觸犯金融罪行被制裁、拘捕或被控罪而須出庭應訊。其實兩人只須透過持續監察是否有任何關於該客戶的負面報道,即有助提高警覺。因此,持續監察可幫助找出可疑交易,從而推論用於購買物業的金錢可能是從犯罪行為所得的收入。兩人繼而可採取跟進行動,提交可疑交易報告。

然而,持續監察過程很可能是繁複費時的工作,因為需要時刻留意傳媒是否有負面的新聞報道及事態發展;若確有相符的姓名,便須決定是否構成紅旗指標(red-flag indicators),繼而須採取進一步行動,例如提交可疑交易報告。

香港舉報人可向聯合財富情報組(Joint Financial Intelligence Unit (JFIU))提交機密的可疑交易報告

利用可靠軟件有效持續監察

幸好現有效率更高、更省時的商業搜尋及持續監察工具,例如 SentroWeb-DJ(由道瓊斯數據庫支援)便是其中之一,它有助節省時間及人手,將企業執行反洗錢的程序化繁為簡。例如在 SentroWeb-DJ 搜尋客戶「張敏」的姓名,即可在數秒後得出結果。

SentroWeb-DJ 亦為曾經搜尋過的人名及公司名提供審計用的紀錄及持續監察服務,並附設電子化客戶盡職審查程式,這些工具均可降低在調查及法律程序中被控的機會。

如案中的康美玲及陳彥思使用 SentroWeb-DJ 的持續監察功能,在張敏被捕後便會收到警示通知,使他們提高警覺,很有可能避免遭受檢控。

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結語

專業機構或人士一旦因未能遵從打擊洗錢及恐怖份子集資規例,而遭執法機構檢控,除了要面臨罰款外,亦會為公司及個人名譽帶來的負面影響,甚至有機會被吊銷牌照,帶來無法彌補的損失。因此,回想當初,若康美玲和陳彥思支付一筆小額年費,購買由道瓊斯這類知名數據庫提供支援的商業篩檢工具,很可能是明智之舉。


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